万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

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　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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