近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。<1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗/p>

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(k1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗uàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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