导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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