导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(m写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语en)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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