文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhà爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解ng)的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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