5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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