5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分>

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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