OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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