文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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