5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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