万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场sand可数吗还是不可数，thousand可数吗，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还sand可数吗还是不可数，thousand可数吗是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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