5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月(y作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面>作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面uè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面