5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块(树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收(s树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴hōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴