“现在(zài)的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了(le)最底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的(de)空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要(yào)满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的(de)开发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论是在(zài)销售，还(hái)是融资等(děng)各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的房企(qǐ)在(zài)资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特(tè)别重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成(chéng)本是(shì)否是行业(yè)内(nèi)最低的；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的(de)；这些(xiē)都是我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企并(bìng)不(bù)多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特(tè)色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健(jiàn)康的(de)仍是少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过(guò)于(yú)激进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半(bàn)在一(yī)线城(chéng)市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要(yào)比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的(de)复苏(sū)速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要(yào)规避(bì)公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有(yǒu)天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构更(gèng)加(jiā)看好国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有(yǒu)少数(shù)民(mín)营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流(liú)通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据(jù)显槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布(bù)局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居(jū)、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而(ér)下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材料端(duān)息息相关，新盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至下(xià)游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领域(yù)，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳(yáng)线的基(jī)础(chǔ)上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一(yī)季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居(jū)十大流(liú)通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公(gōng)募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股也越来越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到(dào)期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的(de)服务是有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

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