文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支(zh妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西ī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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