万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)触动的意思解释，颇受触动的意思团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元(y触动的意思解释，颇受触动的意思uán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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