中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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