万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说p>

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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