近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(j最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思ī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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