饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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