文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿>20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。