5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(q全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市iáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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