文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不选择复句例子十个，选择复句例子5个过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商选择复句例子十个，选择复句例子5个之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城选择复句例子十个，选择复句例子5个(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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