5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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