万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(s善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么hì)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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