文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方733是什么意思(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí733是什么意思)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所733是什么意思得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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