万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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