导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热不尽人意是什么意思烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.不尽人意是什么意思64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求(不尽人意是什么意思qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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