导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤>城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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