导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均左眉毛有一根特别长是什么意思？拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng左眉毛有一根特别长是什么意思？)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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