饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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