一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首先二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价被称为(wèi)“核弹(dàn)级(jí)”政(zhèng)策，其(qí)次深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这条(tiáo)政策的城市，最后深圳是房价(jià)前三的核心城市。所(suǒ)以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指出，深圳(zhèn)二手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消，首先(xiān)有利(lì)于深圳(zhèn)二(èr)手房回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于(yú)深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方(fāng)参考价(jià)（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参(cān)考价真(zhēn)正变(biàn)成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看到官方(fāng)文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消息，目前(qián)深圳多家大行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按(àn)参考价办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研(yán)究院研究总监严(yán)跃进认为，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市二(èr)手(shǒu)房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛的参考(kǎo)价，很多南(nán)山(shān)、福田(tián)、宝(bǎo)安中(zhōng)心(xīn)区的高价盘，直接按照当时(shí)的市场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指(zhǐ)导价来计算(suàn)首付(fù)、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了(le)这两年的(de)痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市(shì)场价(jià)1000万的房子，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全(quán)款支(zhī)付的部分(fēn)，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成了(le)（多(duō)给(gěi)210万(wàn)首(shǒu)付）。这(zhè)直接让大批量(liàng)买家，失去了购房能(néng)力，相当于强势(shì)“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行(xíng)二手房参(cān)考价以后(hòu)，东(dōng)莞、宁(níng)波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州(zhōu)等10多个(gè)城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实也(yě)确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月(yuè)，根据安(ān)居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)10个(gè)城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国(guó)70个大(dà)中(zhōng)城市房价只(zhǐ)有(yǒu)6个同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代(dài)价

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有家研究(jiū)中心数据显示：成交量上，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交(jiāo)量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二(èr)手房(fáng)指导价发布(bù)当月相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参(cān)考价(jià)的房源占比大幅(fú)增加(jiā)。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有(yǒu)真实(shí)经(jīng)历其中的(de)人，才能深切的(de)感知其(qí)威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠(gāng)杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案(àn)例属实，买(mǎi)家的实(shí)际(jì)购(gòu)房(fáng)成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这(zhè)两年感(gǎn)受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交量创下(xià)多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手房(fáng)指导价的城市陆陆续续低(dī)调退出，目(mù)前(qián)只有(yǒu)深圳还(hái)是(shì)最(zuì)后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也不(bù)端着(zhe)了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房山(shān)区试点多子女家庭和(hé)职住平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房(fáng)计分(fēn)制度政策(cè)上的(de)支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来看，广州、深圳(zhèn)的(de)新房、二手(shǒu)房价格仍然是同(tóng)比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳(zhèn)能不急(jí)吗(ma)？

　　事实上，上面(miàn)可(kě)能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全(quán)国(guó)实施，这是(shì)一(yī)条被广泛(fàn)好评(píng)的(de)新政。对于激活(huó)二手房(fáng)交(jiāo)易，具有定(dìng)海神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业(yè)要发挥国民(mín)经(jīng)济“顶梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到常(cháng)识，从字面(miàn)理解一下这两个(gè)词，意思就(jiù)是(shì)——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就塌了(le)嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船(chuán)不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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