导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎ太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名i)经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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