OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(du苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字ǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变(苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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