文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招ng>

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。