文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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