万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(祈使句例子英语，祈使句例子10个zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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