文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)压在玻璃窗边c，在窗户边c多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡压在玻璃窗边c，在窗户边c期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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