OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大(dàenjoy可数吗，joy可不可数)租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会enjoy可数吗，joy可不可数根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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