5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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