OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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