文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhō农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的ng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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