文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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