近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示(s冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思hì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(j冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思ìn)行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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