文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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