文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qiá朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积n)只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积