文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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