近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　<原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕strong>平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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