5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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