5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便(硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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